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住宅ローンの支払いの延滞や滞納の影響と対処方法

住宅ローンの延滞滞納について

住宅ローンの滞納問題も生活に深く関わる深刻な問題としてあげられます。

住宅は生活をする上で家族全員が住む場所でもあり最も重要なものです。

住宅ローンの返済が困難になり滞納を続けてしまうと、家を売却しなければならなくなるような大変な問題へと移ります。

そうなると、家族全員が路頭に迷うことにもなりかねません。

住宅ローンを組む場合は、十分な返済計画をした上で行うようにして下さい。

1.住宅ローンを滞納するとどうなる?

住宅ローンを延滞滞納するとどうなる

住宅ローンの滞納が3ヶ月続くと、借入先(銀行)は保証会社に一括返済の請求を始めます。

滞納期間が重要になりますので、3ヶ月以上の滞納は危険ですので避けるようにしてください。

一旦処理が開始されると「差し押さえ」「競売」へと進んでいき止められなくなります。

【滞納何ヶ月からどうなるの?】

住宅ローンの滞納1ヶ月、2ヶ月は督促状通知がきますので、支払い期日に引き落とし入金されていれば問題はありません。

但し、滞納が3ヶ月続くと借入先(銀行)などから「代位弁済手続き開始予告」という通知が届きます。

いわゆる「3ヶ月以降このまま滞納していると保証会社へ一括返済を受けるための手続きに入ります」という内容の文書が届きます。

4ヶ月滞納が続くと「代位弁済手続き開始」の通知が行われます。
(もうすでに「代位弁済が行われている」場合もあります)

返済しない場合は、住宅を競売(家を売る)にかけて住宅ローンを支払ってもらいますと言う警告文が送られるのです。

もうここまでくると「競売」申請が行われる準備が始まります。

◇督促状と催告書の違い
  • 督促状とは、住宅ローンなどの支払いが無い場合に催促する書類です
    住宅ローン延滞1回目、2回目などに、金融機関から届くものです
  • 督促状は、納期限後20日以内に送付されます
  • 催告書とは、督促状が送付されても支払いがない場合、住宅ローンの延滞が続くと、金融機関(債権者)が法的手続き(競売)に入る前の最終通告として支払いを催促する手紙の事です。

【住宅ローンの滞納から競売されるまでの詳細】

  1. 住宅ローンの返済が滞る:3ヶ月滞納で次へ移ります。
  2. 個人信用情報へ自己記録掲載:信用情報機関へ登録されます。
  3. ローンの一括支払い請求:「期限利益の喪失」により請求されます。
  4. 保証会社により残りのローンが返済される:保証会社が代位弁済します。
  5. 保証会社(債権回収会社)に債権が移行する:交渉相手が保証会社へ移行します。
  6. 保証会社が不動産競売の申し立てをする:裁判所へ競売の申し立て申請をされます。
  7. 競売開始決定:裁判所から競売開始決定通知が行われます。
  8. 執行官による現場調査:執行官が写真撮影や売却価格の調査できます。
  9. 配当要求周期の広告:保証会社やほかの債権者による債権額提示の締切日。
  10. 競売入札開始:入札が始まると任意売却での解決はほぼできなくなります。

2.住宅ローンの滞納の差し押さえについて

住宅ローンの差し押さえ

差し押さえとは

競売や公売を前提として、予め債務者に不動産の売却等を禁止する裁判所命令を言います。

【交渉先が借入先(銀行)から、保証会社へ移ります】

住宅ローン滞納が3ヶ月以上続くと、銀行は差し押さえではなく保証会社へ代位弁済を要求し全額を回収するようになります。

全額保証会社が支払ってくれるので、わざわざ銀行が滞納者に交渉することはありません。

ある意味無駄を省く処理を進めていきます。

保証会社が銀行へ住宅ローンを「一括返済します」又は「返済しました」という文書が送付されます。

今度は保証会社より、保証会社の利息14%の遅滞損害金を含めた金額を一括で返済するよう請求されます。

代位弁済が終わると保証会社が契約者に一括請求をしてくるので交渉は保証会社となるのですが、分割払いの交渉は、ほとんどないと言っていいほど応じてくれません。

保証会社もある意味交渉するより、競売にかけて債権を回収する方が早いと考えているので、一括以外の交渉はしないのです。

法的に処理が進みますので、家は裁判所執行官より物件の調査や訪問があります。

入札期間を知らせる通知が届き、入札が開始されて落札されると立ち退かなくてはなりません。

勿論引っ越し代も出ませんので、自分で用意しなくてはなりません。

*落札されない場合は落札されるまで住むことができますがそれ以外はできません。

3.住宅ローンを滞納すると立ち退きをしなければいけない?

家の立ち退き

住宅ローンを滞納した場合、3ヶ月が経過すると交渉する相手も変わり競売の準備が始まります。

滞納期間は3ヶ月までがキーポイントです。

立ち退きをしなければならないのは、競売にかけられた家が落札された時です。

住宅ローンを滞納した段階で立ち退きをするようなことはありません。

4.住宅ローンを滞納した場合、保証人や連帯保証人にどんな影響が出る?

保証人や連帯保証人への影響

住宅ローンを滞納したことで、競売にかけることを決定した時は保証人や連帯保証人に影響が出てきます。

【家族の場合】

家族が連帯保証人をしている場合、契約者が支払い不能となれば代わって返済する義務が課せられていますので、支払いの義務を負うことになります。

これが一番大きい影響ではないでしょうか。

【保証人の役割】

住宅ローンを組む際は、場合によって保証人が必要となります。

この保証人とは、契約者が何らかの事情で支払い不能になった時に、債務の一切を負う人のことを言います。

【連帯保証人との違いは】

保証人には「催告の抗弁」「検索の抗弁」が認められていますが、連帯保証人は認められていないところです。

【催告の抗弁とは】

「債務の抗弁権」と言うもので、相手方の請求に対して拒否(阻止)することができる権利のことです。(民法452条)

突然、債権者が保証人に対して支払いを迫ってきたときに拒否できる権利をいいます。

*事実上は、保証契約と言えば連帯保証として契約させられることが多いです。

以下の場合は催告の抗弁権が行使できないこともあります

  • 債権者が破産した時
  • 債権者が行方不明のとき
【検索の抗弁とは】

「検索の抗弁権」債権者から請求を受けた保証人が、主たる債務者の財産に対して執行せよと抗弁し請求を拒絶すること。(民法第453条)

5.住宅ローンを滞納した場合の利息や返済方法について

住宅ローンの滞納の支払い方法

仕事減少によるリストラや病気による入院などで収入が減った場合、滞納する前に、必ず銀行(借入先)へ相談して下さい。

*滞納後の相談は受け付けないことが多いので注意してください。

【住宅ローンを滞納した時の利息は】

支払い期限を過ぎた場合は、延滞利息が発生します。

延滞利息をプラスして支払いをしなければいけません。

例)金利が3%に対し延滞利息は12%など高い利息を設定しています。

延滞利息は普通の利息よりも高い利率で記載されています。

【収入減少の理由が一時的であれば】

収入減少の理由が一時的な場合、銀行で相談し交渉することもできます。

  • 元金は据え置いてもらい、利息だけを支払う方法
  • 支払い期間を延長して月々の支払額を減らしてもらう方法
  • 貯蓄を崩すことや生命保険を解約し繰り上げ返済などをして月々の返済額を減らす方法

などを相談してみてください。

【住宅ローンを返済中、契約者が死亡・高度障害になった時はどうなるの?】

◇団体信用生命保険という保険があります。

住宅ローンを組む際一緒に加入している生命保険です。

住宅ローン返済中に契約者が死亡又は高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が、その時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債務者に支払い、ローンが完済となる制度です。

6.住宅ローンの滞納でも時効はある?

住宅ローンの延滞の時効

住宅ローンの滞納が時効となるのは、マイホームを競売した後の問題になります。

競売した家の金額がローンに満たさず残った場合「競売終了後5年」経過した時です。

ほとんど時効を待つことなく「給与など財産の差し押さえ」が行われますので、未払いのまま時効をむかえることは難しいでしょう。

【消滅時効援用による時効期間は5年か10年】

◎信用金庫が貸主である貸金

「信用金庫は商法上の商人には当たらないと解するのが相当である」と判示されています。

  • 信用金庫は会社ではないとされています。
  • 会社ではない信用金庫が貸主である貸金の時効期間は、10年になります。

ただし、信用金庫が貸主の場合であっても、商人(個人事業者など)である会員の営業のための貸金については、商事債権となりますので、時効期間は5年となります。

◎銀行が貸主である貸金

銀行は会社ですから、銀行が貸主である貸金の時効期間は5年になります。

◎住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の住宅ローン

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は、会社ではありません。

住宅金融支援機構の住宅ローンの時効期間は10年になります。

7.住宅ローンを滞納した場合、任意売却や競売について

マイホームの任意売却や競売について

「競売」に入ってしまうと、もう、どうしようもない状態になります。

住宅ローンを滞納して支払いが困難な場合は、「任意売却」不動産に強い弁護士に相談する方がメリットは大きいでしょう。

「競売」よりもかなりメリットはありますので、住宅ローンが3ヶ月経った時に返済の目途が立たなければ、「任意売却」を考え売却をすすめる方法です。

競売申請が進む前に「任意売却」をすすめなければなりません。

【競売とは】

競売とは、マイホームを裁判所が強制的に売却することです。

売却で得た代金を債権者に支払われるため、家を売られた人の手元にはお金は戻りません。

競売にかけられても、住宅ローン残金に満たない場合はその差額が借金として残ります。

*競売は、通常よりも安い4~5割価格で売却されることが多く多額の借金が残ることが多いのです。

【競売のデメリット】
  • 相場より安い金額で落札される
  • 残債務の返済方法を交渉できない
  • 落札が決まれば立ち退きを迫られる
  • 競売物件として新聞などで公開される
  • 立ち退き料はもらえない
  • 引っ越し費用なども出ない
  • 心理的不安が大きい

このように競売にかけられては、酷すぎるデメリットだけが目立ちます。

【競売をしても大体住宅ローンは残ります】

競売をしても住宅ローン残高が残ると取り立てや催促にあうことになり、将来的には配偶者や子供が遺産相続として負債を受け継ぐ可能性もあります。

競売をしてからも残債の支払が滞ると、すぐに子供の学資保険・積み立てている保険が、差し押さえられることもよくあるケースです。

ですので、競売は一番酷な売却方法ですので、できるだけ他の方法で解決することが大切です。

【任意売却とは】

任意売却とは、名前の通り任意で売却するという意味になります。

◎任意売却をするための条件

  • 不動産の所有者・連帯債務者・保証人が他の不動産を所有していない事
  • 対象となる不動産の所有者(債務者)・連帯保証人に「返済能力がない」と証明できることが必要になります。
【任意売却のメリット】
  • 相場に近い価格で売却できる為、残債を圧縮できる
  • 交渉により少しずつ返済ができる
  • 引っ越し時期をある程度聞いてもらえる
  • 秘密厳守で対応するので、周囲に知られることがない
  • 交渉次第で引っ越し費用を手元に残せる
  • 計画的に生活の準備ができる

*任意売却は、競売に比べてかなり制約が少ない売却方法です。

【任意売却の場合は周囲に知られる心配はありません】
  • 競売と違って引っ越し時期はある程度、買主に相談することができます。
  • 売却金の中から引っ越し費用を確保することができます。
  • 金銭的な負担も軽減されます。
  • 売却後に残った住宅ローンについては、契約者の収入に応じて分割払いに応じてもらえることが多いので、残債の支払計画がもてるなど、新たな生活をスタートすることができます。

こういった内容で、月々の支払いを滞りなく完了していきます。

残債処理に対して真摯な姿勢を見せることで、財産等を差し押さえられるリスクがほとんどなくなります。

親族に保証人がいたとしても彼らの負担も減らすことができるでしょう。

>>任意売却した場合の住宅ローンの残高を知りたいならこちら

8.住宅ローンが返済不能な場合、弁護士に債務整理の相談を

住宅ローンの滞納は弁護士に相談を

住宅ローンが返済不能になった時、できる限り早い段階で不動産関係に強い弁護士へ相談することをおすすめします。

住宅ローンの債権処理は何より早い処理をして債権回収をします。

債権者は、無駄な動きを少しでもなくすために急いで「競売」をすすめようとしますので、弁護士の相談はできるだけ早い方が良いです。

【「任意売却」の他には「個人再生」「自己破産」という方法もあります】

「個人再生」は、一定の条件がありますが、条件をクリアすれば住宅ローンだけを払い続けながら家に住むことができます。

「個人再生」のメリット
  1. 債務が原則5分の1に減額されるため、返済が楽になります
  2. 住宅や車などの財産を手放さずに手続きできる場合があります
  3. 手続開始後、債権者は強制執行(給料差し押さえ等)ができなくなります
「個人再生」のデメリット
  1. 今後の借り入れが7年~10年できなくなり、事故情報として登録されます
  2. 返済を継続していくだけの収入がないと手続きが出来ない
  3. 住所氏名が「官報」国が発行する機関紙に掲載されます

「官報」は金融関係の関係者しか見ない機関紙なので、たとえ掲載されても一般の新聞のように出るわけではありません。

【債務の減額はどれくらいされる?】
借入額(借入額全て合わせた総額) 最低弁済額
500万円以上1500万円未満 借金額の5分の1
1500万円以上3000万円未満 300万円
3000万円以上5000万円以下 借金額の10分の1

*ただし、所有する財産の合計額がこれを超えている場合、返済額がその合計額まで増えます。

>>試しに匿名・無料で個人再生に強い弁護士に相談してみる

【個人再生が家を売らずに済む最善策なのですが・・】

これが出来ない場合は、先程の「任意売却」で相場の金額で家を売る方法でローン残債を補う方法をとることです。

それでも補うことができない場合は「自己破産」競売と同じように家もなくなりますが、
住宅ローンの残債が残っても全て0にすることができます。

「競売」だけでは住宅ローンが支払いきれない場合があり、残債を受けなければなりませんが、
「自己破産」は全ての借金がなくなります。

*但し、国税・社会保険などは0になりません。

【全く返済が出来ない場合】

「自己破産」を裁判所に申し出て「免責許可」をしてもらうことで借金が0にする手続きです。

破産が出来るのは財産全てをなくし「支払い不能」となった場合です。

◎自己破産のメリット
  • 全ての債務の支払い義務が免除されます。(国税・社保は別)
  • 手続き開始後、債権者は強制執行(差し押さえ)が出来なくなります。
  • ある程度手元に残すことができます。
◎自己破産のデメリット
  • 借り入れが7年~10年間できなくなります。
  • 住所氏名が「官報」国が発行する機関紙に掲載されます。
  • 免責決定を受けるまで、警備員や士業など一部就けない職業があります。

以上が「自己破産」のメリット・デメリットになりますが、「自己破産」は最終の手段として考えるようにしましょう。

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